Z kuchyně realitních makléřů. Anebo finty, jak dům či byt neprodat snadno?

Co se tak nelíbí v obývacích pokojích? V první řadě je to výběrem vzájemně nesladěný, přehnaně rozměrný a hlavně nadměrný nábytek. Je tím, co vás při návštěvě hned praští do očí, pokud o něj rovnou nezakopnete. Že to zní jako docela široce vymezený problém? Vezmeme to postupně.

Pod „výběrem nesladěný“ si můžete představit nesourodý mix nejrůznějších kusů nábytku. Řekněme třeba knihovnu vyrobenou z jednoduchých polic od IKEA, které doprovází sektorové exempláře skříněk vypadající jakoby z jiné domácnosti a minulého století, a do nichž je ještě zasazeno jedno tlusté polstrované křeslo nebo antik-stoleček po babičce. Je to mix věcí, které jste dostali, koupili, sehnali a důsledek fenoménu, který se dá popsat jen jako „přeci se to nevyhodí“.

Na jedené straně je to lidsky pochopitelné, protože tahle přepestrá kolekce odráží nábytek, který jste nashromáždili a posbírali svou dosavadní cestou životem. A dobře vám slouží, odráží vaši osobitost. Jenže ty exempláře, odkazující současně na vaše studentská léta, kousky nábytku posháněné ve výprodeji, pozůstatky minulých stěhování a ty, na které jste si hrdě ušetřili z první výplaty, k sobě zkrátka nepasují. Což na druhé straně opravdu znamená, že nevypadají hezky.

Z pozice majitele nemovitosti vám takové vybavení obývacího pokoje může přijít osobně srdci drahé, ale působí krajně neuspořádaně a lacině. Jako když přijdete k bufetu, na kterém už se stačil vyřádit (český) zájezd turistů. A pro cizí oči je to jen chaos a nepořádek, bleší trh a spousta veteše na jednom místě. Ten problém přitom není neřešitelný: vystěhovat se dá všechno, i starý nábytek. Jenže právě tohle řešení v úvahách potenciálního zájemce o nabízenou nemovitost přebere hlavní roli.

Kdo to vlastně vystěhuje? Má se to řešit ještě s vámi, nebo si na to hledat vlastní stěhováky? Kde je tady sběrný dvůr anebo kam jinam má tu veteš vyexpedovat? Jsou to pro něj zbytečné starosti navíc. A ty nikdo nevítá rád. Naplno se tím rozvine zajímavý paradox, v němž se z vlastně docela malé překážky v myšlenkách potenciálního zájemce o nemovitost stane překážka nadprůměrně zásadní. A silně ubere na jeho ochotě o koupi.

Není přitom bez zajímavosti, že aktuální hodnota takového vzájemně nesladěného a nesourodého nábytku se obvykle dá napočítat v řádech jednotek tisícikorun, ale když je vnímán jako překážka, dokáže urvat z ceny nemovitosti i statisíce. Děsivé, že?

Přehnaně rozměrný nábytek funguje v obývacím pokoji jako rozbuška podobně. Jen se obavy potenciálního zájemce spojí, jako hromosvod blesky je přitáhne, ten jeden rozměrný kousek. Dům i byt mohou vypadat dobře a líbit se – jde tedy o miliony korun – ale v patře je přece to velké piáno. Nebo obří rozkládací pohovka, rohová skříň nebo nepraktická a kýčovitě vyřezávaná almara. A pozitivní dojem z celé nabízené nemovitosti shodí právě tenhle exemplář.

Klavíry jsou vůbec specifickým břemenem: nikdo si je zpravidla nechce nechat (a ani ztrácet čas s jejich prodejem), ale současně nechce být nikdo odpovědný za to, že je třeba je vynést a odepsat, zničit. Snad je to proto, že jsme v jádru tak kulturním národem, který hudební nástroje ctí. Anebo je to tím, že jsou klavíry a piana prokleté. Těžko říct.

A nábytek nadměrný? To znamená hlavně to, že je ho moc a všude.

Příliš. Vyplňuje prostor, je třeba se jím proplétat, překáží. Vy už nejspíš máte rozpočítané na kroky, jak daleko je to od pohovky ke knihovně a na stolek dosáhnete i poslepu, ale pro někoho „zvenčí“ jsou tahle tajemství neznámá. A tak nábytek, který vyplňuje každý kout, překáží. I jako vizuální bariéra. Protože, abychom to řekli poeticky – znemožňuje zájemci o nemovitost vidět, jaký potenciál se v daném prostoru skrývá.

Všechny ostatní dojmy z obývacího pokoje – to, jestli je světlý, rozměrný, má zajímavý strop – překryje jen fakt, že je přeplněný nábytkem. Nejde přes něj vidět, jaký ten obývací pokoj vlastně je. A brání to fantazii potenciálního zájemce o nemovitost představit si, jak by zrovna tahle místnost mohla fungovat jinak. Třeba jako pracovna nebo dětský pokoj. Přemíra nábytku jí prostě identifikuje jako chaotický obývák, a tím to končí. A stejně tak končí i naděje na výhodný prodej.

Mohlo by se proto zdát, že tím nejsnazším a nejpraktičtějším řešením je nabízet domácnost – tady specificky obývací pokoj – jako prázdnou, nábytku-prostou místnost.

A musí se nechat, že nemálo realitních makléřů se k tomu také uchylovalo. Ať je to před prohlídkou klientů čisté, ať je to prázdné! Jenže i tenhle přístup, jak se ukázalo, měl své mantinely. S fantazií potenciálních zájemců o nemovitosti to totiž zase tak divoké není, a ne vždy si byli schopni představit „potenciál“ místnosti zcela zbavené nábytku.

Vyprázdněný obývací pokoj působí při prohlídce chladně, sterilně. Až nelidsky.

Pokud bychom naslechli mouder u realitních makléřů, klady vyprázdněného prostoru samozřejmě jsou, ale neprojeví se u všech klientů stejně. A pokud chtějí prodat rodinný dům pro novou rodinu, dům musí tak nějak rodinně působit. Tedy, mít i pokoj, který trochu jako obývací skutečně vypadá. Východiskem pak je obývací pokoj, který je nábytkem – elegantním a prostor nezahlcujícím – spíše lehce vybaven.

Tím lehce se myslí opravdu lehce - že nepůjde o kusy nesladěné, rozměrné ani přeplněné. Aby nevyvstávala ta nepříjemná otázka, co s ním bude dál. Jen pár kousků, nic dominantního. A pak takový zařízený / nezařízený obývací pokoj „projde“ spíš, než přeplácaná nebo vyprázdněná místnost. Otázka, kolik je tak akorát, se už pochopitelně liší kus od kusu – na straně realitních makléřů i samotných potenciálních klientů.

Platí ale, že jedním z největších odpudivých faktorů je nesladěný a nadměrný nábytek. Příliš velká pohovka před oknem nebo kusy nábytku, které k sobě nepasují, mohou kupující s přehledem odradit od nákupu další nemovitosti.

Pochopitelně, že důraz je třeba klást na celek a celkový dojem. V případě obývacích pokojů se ale vyplatí ještě upozornit na další rizikové faktory. Které se dají vztáhnout i na ostatní místnosti domácnosti. Problémy mohou plynout z příliš výrazných, křiklavých barev na stěnách.

Obývací pokoj před prodejem by nemusel být nutně vybělený, ale neutrální barvy jsou tak nějak snesitelnější. Lehce teplé světlé barevné tóny projdou též, ale komplikace nastávají u barev výrazných, syrových a chladných. Něco jako limetkově zelená a zářivě růžová patří prý u potenciálních klientů k nejvíce odpuzujícím barvám.

Opět je to maličkost, se kterou není problém hnout. Vymalovat jeden obývací pokoj, to se dá pořídit za pár tisícovek. Přičemž ztráta vyvolaná nechutí se, převedena na celý prodej, dá počítat ve statisících. Zainvestovat do vymalování jen proto, aby to vypadalo čistě a nověji (a příliš neexperimentovat s odvážnými barvami), se tedy rozhodně před prodejem vyplatí.

Princip neutrálních barev vychází z toho, že potenciální klient vnímá nemovitost jako čisté plátno, na které si obraz ideálního života chce namalovat sám. A pokud mu budete vnucovat podklad vybarvený v temně zeleném brčálu, není schopen si představit nic kloudného. Obvykle se také zájemci chystají po koupi nastěhovat a pospíchají, takže moc nejeví zájem tam, kde by bylo třeba celý interiér nejprve přemalovat a renovovat.

Další dva rizikové body v obývacích pokojích (které se často týkají i ostatních místností v domácnosti) odbudeme rychle. Tím prvním je „příliš personalizovaná výzdoba“ a tím druhým pak „špatné osvětlení“.

Personalizovaná výzdoba, tedy ta vyjadřující osobnost předchozího majitele, umí zabolet. Třeba záplava zarámovaných rodinných fotografií, vnoučat zvířecích mazlíčků. Klient nechce, aby se na něj ze stěn dívaly tváře cizích lidí. Podobně odpudivě mohou působit exotické doplňky, suvenýry z cest a dovolených. Pokud obývací pokoj svou výzdobou připomíná kajutu vysloužilého kapitána, jiskra nepřeskočí. Stejně tak ruší výzdoba komiksová, kreativní, sbírková. Nebo přemíra koberců, polštářů, podušek.

A světlo? To ukazuje výhody a nevýhody takového obývacího pokoje v docela jiném světle. Příliš žluté světlo nebo naopak tlumené osvětlení může obývací pokoj učinit na pohled ponurým a zastaralým. Příliš silné (výkonné) žárovky pak mají tendenci vrhat stín do koutů, a činit místnost vizuálně menší. Úplně nejlepší je naopak světlo přirozené, denní. Které, pokud je „přítomno“, může místnost projasnit. Jen když mu tedy v cestě nebrání záclony a závěsy.

Kde tedy leží ty největší útesy, na kterých může ztroskotat prodej, v obývacích pokoji? V nábytku, barvách, příliš personalizované výzdobě a nedostatečném nebo nevhodném osvětlení.

Zdroj: gobankingrates.com, Fixr.com