Chcete koupit nemovitost v insolvenci?

Jak se lze do insolvence dostat?

Do insolvence se dostanou osoby (fyzické i právnické), které jsou z objektivních důvodů neschopny splácet své závazky. Insolvence tedy nemůže nastat z pouhé dlužníkovy neochoty splácet.

Dlužník je v úpadku v případě, že je předlužen. Tedy výše jeho dluhů převyšuje výši jeho majetku. Přičemž dluhy musí být u více věřitelů.

Má se za to, že u dlužníka nastává úpadek v případě, že:

• dlužník není schopný uspokojit některé ze splatných pohledávek v důsledku exekuce
• přestal platit podstatné části svých peněžitých závazků, či
• tyto závazky neplní po dobu delší než 3 měsíce po splatnosti, či
• nesplnil povinnost, kterou mu uložil insolvenční soud, a to předložit seznam svého movitého i nemovitého majetku včetně svých pohledávek s uvedením svých dlužníků, seznam svých závazků s uvedením svých věřitelů, seznam svých zaměstnanců a listiny, které dokládají úpadek nebo hrozící úpadek

Toto lze shrnout a stručně říct, že u dlužníka nastává úpadek pokud má dlužník:

• více věřitelů a zároveň
• peněžité závazky, které jsou více jak 30 dnů po splatnosti a 
• tyto závazky není schopen plnit (nestačí pouhá neochota, musí zde existovat objektivní důvod neschopnosti závazky plnit)

Návrh k insolvenčnímu soudu na zahájení insolvenčního řízení může podat pouze dlužník (nikoliv věřitel). A to i za předpokladu, že u něho úpadek ještě nenastal, ale teprve hrozí.

Jak postupuje insolvenční správce?

Insolvenční správce vyhotoví tzv.soupis, v němž inventarizuje majetek dlužníka, jenž bude zahrnut do insolvenčního řízení. A nadále tento majetek zahrnutý v soupisu bude možné odkoupit třetími osobami. Pokud by nemovitost v tomto soupisu zahrnuta nebyla - přestože její vlastník je v insolvenčním řízení, pak by taková nemovitost nemohla být v rámci insolvenčního řízení prodána.

Hodláte si koupit nemovitost v insolvenci?

Jak již řečeno, pokud byste chtěli koupit nemovitost v insolvenčním řízení, již nebudete jednat s vlastníkem, nýbrž s insolvenčním správcem.
Zde je třeba postupovat s náležitou obezřetností, neboť koupě nemovitosti v insolvenci s sebou nese celou řadu rizik:

1. Především si dejte pozor na to, zda je nemovitost zahrnuta v soupisu majetku zahrnutého v insolvenčním řízení
2. Ověřte si, zda vlastnická práva k nemovitosti nenáleží ještě dalšímu vlastníkovi. Protože poté byste museli jednat i s ním. Pokud byste tuto skutečnost přehlédli, mohlo by se stát, že se stanete hrdým vlastníkem pouze podílu na nemovitosti - např. dvě třetiny a zbylou jednu třetinu by vlastnil cizí člověk.
3. Ověřte si, zda nemovitost, která je v soupisu, nemůže patřit někomu jinému. Pokud se taková osoba najde, musí do třiceti dnů podat žalobu u insolvenčního soudu. Lhůta třiceti dnů se počítá ode dne, kdy této osobě bylo doručeno vyrozumění o zařazení věci, kterou si nárokuje, do soupisu majetku. Pokud tedy kupujete nemovitost v insolvenci, je třeba přesvědčit se, zda taková žaloba nebyla podána. Zde dochází k zajímavosti v našem právním systému. Pokud se později prokáže, že dlužník nebyl skutečným vlastníkem nemovitosti, i přesto je provedený vklad vlastnických práv do katastru nemovitosti platný. Toto je zcela zásadní pro kupujícího, pro kterého tato zásada znamená zvýšení bezpečnosti koupě nemovitosti. 
4. Obsah bodu 3 má však i svoje nevýhody. Pokud se stanete vlastníky nemovitosti prodávané v insolvenci, nemůže se vám sice stát, že byste o nemovitost přišli, ale zároveň vám nikdo nebude garantovat stav nemovitosti. Pokud v budoucnosti narazíte na skrytou vadu, již nebude žádný prostředek, jak se dovolat nápravy, či finanční kompenzace.
5. Pozor na daně. Jako kupující totiž budete platit 4% daň z převodu nemovitosti. 

Je tedy koupě nemovitosti v insolvenci bezpečnou záležitostí?

U každé koupě nemovitosti existují určitá rizika. U koupě nemovitosti v insolvenci bude tím největším rizikem především stav nemovitosti a možné komplikace s dlužníkem - původním vlastníkem. Zvláště pokud by se stalo, že dlužník nakonec nebude souhlasit s průběhem insolvenčního řízení, může se situace značně zkomplikovat. Například - dlužník může nemovitost značně poničit těsně před přechodem vlastnických práv na nového vlastníka. Či může odmítnout nemovitost opustit. Zde jsou rizika totožná s riziky nemovitostí, které přijdou do dražby jinou cestou. Včetně doby, o kterou se proces může protáhnout a nemovitost bude připravená k dalšímu prodeji, či k užívání.
Nicméně, co se týče právní stránky prodeje, pokud se přesvědčíte, že jsou splněny všechny formality (viz výše) a o všech se přesvědčíte, žádný problém by neměl nastat. A na vás by měla přejít právně čistá nemovitost bez jakýchkoli exekucí či jiných právních komplikací. 

Jak probíhá prodej nemovitosti v insolvenci?

Prodej nemovitosti v insolvenci může probíhat třemi způsoby. O tom, jaký způsob bude zvolen, rozhoduje insolvenční správce se souhlasem věřitelského výboru. Ten je složen z věřitelů dlužníka, který hájí své zájmy v rámci insolvenčního řízení. Může se tedy jednat o tyto 3 způsoby:

1. veřejná dražba
2. prodej podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí 
3. prodej majetku mimo dražbu na základě kupní smlouvy (tzv. z volné ruky)

V případě komerčních nemovitostí může být s prodejem spjat nejen prodej nemovitosti, ale i podniku. V takovém případě jsou součástí prodeje i všechny 'měkké' položky související s podnikem a těmi jsou zaměstnanci a všechna ostatní práva a povinnosti s tím spojená. K převodu podniku nebo jeho části je opět nutný souhlas věřitelského výboru a insolvenčního soudu.
Nutno podotknout, že pokud se jedná o prodej mimo dražbu, je kromě věřitelského výboru nutný i souhlas soudu. 
Proto je nutné dát si pozor, zda došlo k udělení souhlasů všech příslušných stran a orgánů, ať už se jedná o insolvenční soud, insolvenčního správce, či o výbor věřitelů.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com