Jak sloučit pozemky a budovy

29. 1. 2015 | Markéta Mazancová

S příchodem Nového občanského zákoníků, který vstoupil v platnost 1.1. 2014 došlo k mnoha změnám týkajícím se pozemků a staveb. Především fakt, že v České republice je přes 350.000 staveb stojících na cizím pozemku, zapříčinil, že 1.1.2014 vstoupily v platnost nová opatření ohledně sjednocení pozemku a budov na něm stojících. Nyní trend směřuje k tomu, aby se budova a pozemek stali opět jednou nemovitostí. Tedy aby neměl pozemek jednoho vlastníka a budova na něm stojící jiného. Tato tendence však není žádnou novinkou. Do roku 1964 (kdy vstoupil v platnost Občanský zákoník z roku 1964) trvala stejná snaha jako dnes, tedy aby budovy a pozemky byly jedním celkem. A stejně tak i většina ostatních evropských států je nakloněna k jednotnosti staveb a pozemků. 

Kdy se stavba a pozemek automaticky stávají jedním celkem?

Pouze v případě, že k oběma nemovitostem panují úplně stejná vlastnická práva.

Překážkou sjednocení může například být:

  1. Pokud je na budově zástavní právo a na pozemku nikoliv. Tedy každá nemovitost je zatížena jiným způsobem a sjednocením by došlo k přechodu tohoto omezení i na druhou nemovitost, což by znamenalo omezení vlastnických práv k nemovitosti samovolně. A takový postup není možný.
  2. Pokud je pozemek v SJM a budovu mají manželé v podílovém spoluvlastnictví, tedy manžel vlastní polovinu a manželka druhou polovinu. Pak ke každé z nemovitostí náleží jiná vlastnická práva - byť náleží stejným vlastníkům, ale jinou formou, a tudíž se jedná o překážku ke sjednocení.
  3. Jedna z nemovitostí je zatížená takovou měrou, že by sjednocení znamenalo omezení vlastnických práv i druhé nemovitosti. Existuje i případ, kdy ke splynutí může dojít, a to i v případě, kdy jedna nemovitost je např. zatížena věcným břemenem jízdy a chůze a dům nikoliv. Pokud takové zatížení neznamená žádné omezení vlastnických práv, je možné, že ke splynutí budovy s pozemkem může dojít.
A tak podobně. Tedy vlastnická práva musí být - až na drobné vyjímky- do posledního detailu stejná. Proto ještě bude trvat velmi dlouhou dobu, než všechny budovy a pozemky budou jednotnou nemovitostí.

Například rekreační chaty stojí často na pozemcích patřících jiným vlastníkům
Například rekreační chaty stojí často na pozemcích patřících jiným vlastníkům

Jak je to s předkupním právem u pozemku pod budovou a naopak?

Jak již bylo řečeno, vlastnictví budovy automaticky neznamená, že se tentýž vlastník stává i vlastníkem pozemku pod budovou - v případě, že pozemek a budova mají odlišné vlastníky. Ust. § 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí.

To znamená, že pokud se vlastník pozemku rozhodne svoji nemovitost prodat, bude ji přednostně muset nabídnout vlastníkovi budovy. A naopak. Pokud se vlastník budovy rozhodne předkupního práva nevyužít, nic se neděje. Předkupní právo zůstane zachováno a nebude záležet na tom, kolikrát byl pozemek prodán. Jak je vidno, i tato tendence má za cíl sjednotit vlastnictví pozemku a budovy na něm stojící a vytvořit tak jednu nemovitost.

Předkupní právo z  procesu prodeje pozemku či domu nelze vyloučit. A to dokonce ani v případě, že by bylo stranami smluvně odstraněno. Takové jednání by bylo v rozporu se zákonem a tudíž by nemohlo být právně platné.

Co se stane, když ke stavbě, resp. k pozemku, bylo zřízeno předkupní právo v prospěch třetí osoby?

V takovém případě bude upřednostněno předkupní právo třetí strany. Neboť pokud by bylo uplatněno zákonné předkupní právo vůči vlastníkovi pozemku, resp.budovy, samovolně by zaniklo předkupní právo koupěchtivého - třetí strany. Zanikla by tedy nemovitost, k jejíž tíži by předkupní právo bylo zaznamenáno. Pokud koupěchtivý (třetí strana) předkupního práva nevyužije, přechází předkupní právo na vlastníka pozemku, resp.budovy.

Nový občanský zákoník může v některých případech zrušit předkupní právo. V kterých?

Jedná se o spoluvlastnické vztahy. U těch, které vnikly do konce roku 2013, se zákonné předkupní právo zruší 1. ledna 2015. Tedy pokud byste byli vlastníky poloviny domu a rozhodli se jej prodat, již nejste povinni svůj podíl nabídnout vlastníkovi či vlastníkům zbývající poloviny. Proces prodeje vašeho podílu se tím značně usnadní, nicméně v případě, že by se ostatní spoluvlastníci své podíly rozhodli prodat, ztratíte o procesu přehled. Následně tedy můžete být nemile překvapeni, s kým nemovitost spoluvlastníte a s kým jste v této záležitosti nuceni jednat.

Nicméně, nic není ztraceno. Zákon umožňuje sjednat si předkupní právo smluvně. Pokud se tedy spoluvlastníci domluví, že předkupní právo v jejich případě platí na základě smluvního vztahu, jsou nuceni jej v případě prodeje také dodržet.

Samotného procesu prodeje budovy nebo pozemku pod budovou se tato změna netýká. Pouze v případě, kdy je tímto smluvně zřízeným předkupním právem třetí strany zatížena jedna z nemovitostí (pozemek nebo budova), jsou prodávající nuceni brát v potaz toto přednostní předkupní právo.

Starší městská zástavba
Starší městská zástavba

Pojmy v katastru nemovitostí (dále jen ,,katastr”):

Oprávněné osoby = osoby, které z předkupního práva mají prospěch

Zatížené nemovitosti = nemovitosti, pro které má být předkupní právo zřízeno.

Právo s přednostním pořadím - v případě, že pro nově vznikající právo bylo v minulosti vyhrazeno přednostní pořadí, je při prodeji třeba v katastru uvést číslo řízení, pod kterým byla zapsána poznámka o přednostním pořadí a při prodeji nemovitosti se toto pořadí musí dodržet

Koupěchtivý - za koupěchtivou osobu Nový občanský zákoník označuje třetí stranu, jež vstupuje do vztahu prodávajícího a kupujícího v důsledku vedlejšího ujednání v kupní smlouvě, kterým je výhrada předkupního práva

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com

Další články

Zrekonstruovanou historickou tvrz v Nových Královicích si poprvé mohla prohlédnout veřejnost

Ambiciózní developerský projekt Nové Královice na kraji Prahy, který si dal za cíl zachránit historicky cenou kulturní památku a zároveň vytvořit přirozeně navazující rezidenční bydlení úspěšně pokračuje. Tento víkend si za účasti zástupců obce, investora i developera mohla tvrz prohlédnout poprvé také veřejnost.

Při výběru materiálu pro chaty u jezera Katlov byl Ytong jasnou volbou

Hledáte klidné místo poblíž vody s možností odpočinku, výletů do okolí či rybolovu a nechcete dělat kompromisy v ubytování? Tak právě pro vás jsou určené nové rodinné chaty u jezera Katlov, které proslavil u nás i ve světě známý rybář Jakub Vágner, tvář nového areálu Katlov Homes. Majitelkou a manažerkou areálu je jeho sestra Tereza Aster Vágnerová. Ona a její manžel Ing. arch. Petr Aster si pro hrubou stavbu nových chat vybrali pórobeton Ytong.

Vyplatí se nyní nákup hotelu nebo penzionu?

Lákala vás vždy představa, že budete podnikat v hotelnictví? V následujícím článku vám přiblížíme, zda se nyní vyplatí nákup hotelu nebo penzionu a proč je tak důležité jeho vybavení.

Villa Central v Janských Lázních nabízí komfort přímo u lanovky

V Janských Lázních vzniká luxusní horský apartmánový komplex Villa Central. Naprosto výjimečný je objekt z hlediska lokality. Nachází se jen třicet metrů od kabinkové lanovky skiresortu Černá hora.

Jak vyřešit spoluvlastnictví zděděné nemovitosti?

Zdědili jste spoluvlastnický podíl na nemovitosti a chtěli byste se ho zbavit? To může být celkem oříšek, zejména pokud se neshodnete se všemi spoluvlastníky. V takovém případě existuje několik možností, jak postupovat, které zde přiblížíme.

Jak prověřit potenciálního nájemníka?

Pronájem nemovitosti je skvělým zdrojem pasivního příjmu, ale najít spolehlivého nájemníka může být obtížné. Realitní samoobsluha ve spolupráci s nebankovním registrem přichází s inovativní službou lustrace nájemníka, která minimalizuje riziko při výběru nových obyvatel vaší nemovitosti.

TOPlist