Jak se vypořádat s neplatícími nájemníky?

Je tedy nějaká možnost, jak se problémům vyhnout?

Předtím, než byt pronajmete, stručně se na nájemce informujte

Není třeba budoucí nájemníky podrobovat křížovému výslechu. Stejně vám nikdo nezajistí, že mluví pravdu, nebo že to za rok, měsíc, týden nebude jinak. Vhodné je zeptat se především na základní otázky:

1. Zeptejte se na povolání. Díky tomu byste si měli o nájemníkovi udělat docela dobrý obrázek. Pokud se bude bránit odpovědi, měli byste se mít na pozoru.
2. Zeptejte se na předchozí bydlení. Především pokud nájemce odchází z jiného pronájmu, je třeba zjistit proč. A hlavně, zda to nebylo kvůli jeho chování či problémům s neplacením.
3. Zeptejte se, kdo v bytě bude bydlet. Všichni spolubydlící by měli být v nájemní smlouvě uvedeni. Sami můžete stanovit počet osob, jaký v bytě smí bydlet. Zákonem je dáno, že pronajímatel smí určit, kolik osob smí byt užívat.

Dobře postavená nájemní smlouva

Nový občanský zákoník (NOZ) s příchodem roku 2014 přinesl mnoho změn. Zde je pár změn, na něž byste se měli zaměřit:

1. NOZ obecně zajišťuje lepší práva nájemci a ubírá práva pronajímateli.
2. Nájemci nelze zakázat chov zvířat. Sice můžete vyjádřit svůj nesouhlas se psem chovaným v bytě. A pokud o této skutečnosti víte už před uzavřením nájemní smlouvy, nikdo vás nemůže přinutit s daným nájemníkem nájemní smlouvu uzavřít. Ale pokud vám nájemník zvíře zatají a vy s ním důvěřivě podepíšete nájemní smlouvu, poté již zvíře chované v bytě není důvodem výpovědi z nájmu. Byť byste tuto podmínku v nájemní smlouvě zmínili, není vám to nic platné. Neboť by to bylo v rozporu se zákonem. Tedy zvíře v bytě nezakážete. V případě, že by zvíře způsobilo jakékoliv škody, či by obtěžovalo okolí hlukem či zápachem, toto už by bylo důvodem, abyste požadovali finanční kompenzaci, nájemníkovi předčasně vypověděli nájemní smlouvu, či jinak situaci řešili.
3. Zákaz podnájmu. Rozhodně nezapomeňte zmínit zákaz podnájmu bez svého písemného souhlasu. Pokud byste toto výslovně v nájemní smlouvě nezmínili, nájemce by měl právo dát byt dále k podnájmu BEZ VAŠEHO SOUHLASU. 
4. Uzavírejte smlouvu pouze na dobu určitou. Ve zvyku je uzavírat smlouvu na dobu jednoho roku s možností prodloužení. Pokud byste uzavřeli smlouvu na dobu neurčitou, mohlo by být s nájemníkem velice komplikované či snad až nemožné nájemní smlouvu ukončit.

Za jakých podmínek lze vypovědět nájemní smlouvu pokud nájemník neplatí?

1. Samozřejmě vypršením doby určité. To je nejjednodušší cesta.

Pokud nájemce odejde z pronajatého bytu po vypršení této lhůty a nemá uhrazené veškeré nájemné a s ním spojené poplatky, neznamená to, že již nic platit nemusí. Samozřejmě musí a je možné z něj vymáhat dlužné nájemné soudní cestou. Pokud jste v nájemní smlouvě nestanovili, jaké úroky budou vznikat nezaplacením dlužného nájemného, nezoufejte. Tyto poplatky z prodlení jsou totiž stanoveny ze zákona a vznikají již 5 pracovních dnů po neuhrazení nájemného.

2. Nájemce přestane platit a do konce lhůty trvání nájemní smlouvy je daleko.

Tak to může být velký problém. Může totiž trvat i několik měsíců, než se vám oficiální cestou podaří nájemce vystěhovat. A po přečtení následující 'časové kalkulace vystěhování' možná ztratíte jakoukoliv chuť svůj byt pronajmout.

Je to tedy tak. Pokud nájemce nezaplatí první tři měsíce v kuse nájemné, až tehdy můžete nájemce písemně upozornit, že nezaplatil. Pak musíte přibližně další tři měsíce čekat, co se stane. Nedej bože, když bude mít nájemce pouhou snahu platit, byť tato snaha bude vyjádřena minimální částkou. Tedy až po cca 6-ti měsících můžete požádat soud, aby vám pomohl situaci vyřešit. Soud se tím bude zabývat například následují 3 měsíce, to už je celkem měsíců 9. Poté obdrží nájemce platební příkaz a příkaz k vystěhování. Pokud ani přesto dobrovolně neodejde, výkon soudního příkazu k vystěhování může také trvat řekněme 3 měsíce. To už je měsíců 12. A až po těchto dvanácti měsících máte ještě ne úplně jisté, že získáte zpět svůj byt. Ale nikdo už vám nezaručí, v jakém stavu byt bude!

A samozřejmě, že nájemce bude mít povinnost zaplatit všechny družné částky za nájemné, úroky a soudní výlohy. Nicméně, za jak dlouho lze očekávat, že svoje peníze dostanete, od někoho, kdo žádné peníze nemá?

Fakta jsou taková:

nájem končí v momentě, pokud jsou splněny tyto podmínky:

1. nájemník neuhradí nájemné 3 po sobě jdoucí měsíce 
2. a zároveň ho pronajímatel na neuhrazenou částku písemně upozorní a vyzve k zaplacení
3. nájemník má přiměřeně dlouhou dobu na uhrazení dlužné částky

Pokud nájemník uhradí nižší částku, bude to považováno za snahu platit.

Jedinou útěchou pronajímateli může být, že na započtení uhrazení pohledávek souvisejících s pronájmem bytu může využít tzv.kauci, kterou vybral při uzavření nájemní smlouvy. Podle Nového občanského zákoníku pronajímatel smí vybrat kauci až ve výši šesti měsíčních nájemných. Je pravdou, že je pouze málo nájemníků, kteří jsou ochotni tak vysokou kauci složit. Nicméně v rámci možností pronajímatel tuto možnost má.

3. Byt potřebujeme k uspokojení vlastních bytových potřeb v případě nájmu na dobu neurčitou

Hned poté, co zjistíte, že nájemce přestal platit, můžete podat písemnou výpověď z nájmu s odůvodněním, že byt potřebujete k uspokojení vlastních bytových potřeb. Či potřeb manžela nebo příbuzného v přímé linii. Taková výpovědní lhůta je tříměsíční. 

Existuje i jiná cesta?

Ano. Dá se nějaká nalézt. Ale je vždy potřeba, aby tato cesta nebyla v rozporu se zákonem. Rozhodně si dejte pozor na jakýkoliv fyzický kontakt s nájemcem či na jakoukoliv formu vyhrožování. K situaci je třeba přistupovat velmi opatrně, byť vám vaše přirozené emoce možná někdy budou radit impulsivní chování. V případě, že se necháte emocemi unést, a budete chtít situaci řešit po svém, rychle se proti vám může všechno obrátit. A tak se zhluboka nadechněte a obrňte se trpělivostí a chladnou hlavou.

Pokud bude již lhůta po ukončení trvání nájemní smlouvy, nájemní smlouva nebyla prodloužena a nájemníci se odmítají vystěhovat, napadá mě jedno řešení. Zcela v souladu se zákonem. Bez násilí či vyhrožování.

Jedna z možností, jak to udělat, je tato: Na nájemce 'někdo' zazvoní, zaťuká, otevřou se dveře. Nezvaný host v ruce drží platnou nájemní smlouvu k bytu a ve dveřích má nohu. Na rozdíl od nájemníka host (který se nyní stává právoplatným nájemcem, ale my mu nadále budeme říkat host), host zde má 'co dělat.' Host vchází bez použití násilí dovnitř a začíná užívat byt. Jí jídlo z ledničky, sedne si k televizi, nohy si dá na stůl…zkrátka chová se hůř než doma, ale zcela v souladu s právem. A to málokterý nájemce vydrží a v naprosté většině případů nakonec z bytu dobrovolně odchází i se svými věcmi. 

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com