Chcete koupit nemovitost v insolvenci?

18. 2. 2015 | Markéta Mazancová

Koupě nemovitosti v insolvenci se od běžné koupě nemovitosti liší především v tom, že nemovitost kupujete od "nevlastníka." Jinými slovy řečeno, po celou dobu procesu prodeje budete jednat s jinou osobou, než kterou je současný vlastník. Zrovna tak smlouvy, které budete podepisovat, nebudou doplněny podpisem vlastníka, nýbrž podpisem insolvenčního správce.

Jak se lze do insolvence dostat?

Do insolvence se dostanou osoby (fyzické i právnické), které jsou z objektivních důvodů neschopny splácet své závazky. Insolvence tedy nemůže nastat z pouhé dlužníkovy neochoty splácet.

Dlužník je v úpadku v případě, že je předlužen. Tedy výše jeho dluhů převyšuje výši jeho majetku. Přičemž dluhy musí být u více věřitelů.

Má se za to, že u dlužníka nastává úpadek v případě, že:

  • dlužník není schopný uspokojit některé ze splatných pohledávek v důsledku exekuce
  • přestal platit podstatné části svých peněžitých závazků, či
  • tyto závazky neplní po dobu delší než 3 měsíce po splatnosti, či
  • nesplnil povinnost, kterou mu uložil insolvenční soud, a to předložit seznam svého movitého i nemovitého majetku včetně svých pohledávek s uvedením svých dlužníků, seznam svých závazků s uvedením svých věřitelů, seznam svých zaměstnanců a listiny, které dokládají úpadek nebo hrozící úpadek

Toto lze shrnout a stručně říct, že u dlužníka nastává úpadek pokud má dlužník:

  • více věřitelů a zároveň
  • peněžité závazky, které jsou více jak 30 dnů po splatnosti a 
  • tyto závazky není schopen plnit (nestačí pouhá neochota, musí zde existovat objektivní důvod neschopnosti závazky plnit)
Návrh k insolvenčnímu soudu na zahájení insolvenčního řízení může podat pouze dlužník (nikoliv věřitel). A to i za předpokladu, že u něho úpadek ještě nenastal, ale teprve hrozí.

Jak postupuje insolvenční správce?

Insolvenční správce vyhotoví tzv.soupis, v němž inventarizuje majetek dlužníka, jenž bude zahrnut do insolvenčního řízení. A nadále tento majetek zahrnutý v soupisu bude možné odkoupit třetími osobami. Pokud by nemovitost v tomto soupisu zahrnuta nebyla - přestože její vlastník je v insolvenčním řízení, pak by taková nemovitost nemohla být v rámci insolvenčního řízení prodána.

Hodláte si koupit nemovitost v insolvenci?

Jak již řečeno, pokud byste chtěli koupit nemovitost v insolvenčním řízení, již nebudete jednat s vlastníkem, nýbrž s insolvenčním správcem.
Zde je třeba postupovat s náležitou obezřetností, neboť koupě nemovitosti v insolvenci s sebou nese celou řadu rizik:
  1. Především si dejte pozor na to, zda je nemovitost zahrnuta v soupisu majetku zahrnutého v insolvenčním řízení
  2. Ověřte si, zda vlastnická práva k nemovitosti nenáleží ještě dalšímu vlastníkovi. Protože poté byste museli jednat i s ním. Pokud byste tuto skutečnost přehlédli, mohlo by se stát, že se stanete hrdým vlastníkem pouze podílu na nemovitosti - např. dvě třetiny a zbylou jednu třetinu by vlastnil cizí člověk.
  3. Ověřte si, zda nemovitost, která je v soupisu, nemůže patřit někomu jinému. Pokud se taková osoba najde, musí do třiceti dnů podat žalobu u insolvenčního soudu. Lhůta třiceti dnů se počítá ode dne, kdy této osobě bylo doručeno vyrozumění o zařazení věci, kterou si nárokuje, do soupisu majetku. Pokud tedy kupujete nemovitost v insolvenci, je třeba přesvědčit se, zda taková žaloba nebyla podána. Zde dochází k zajímavosti v našem právním systému. Pokud se později prokáže, že dlužník nebyl skutečným vlastníkem nemovitosti, i přesto je provedený vklad vlastnických práv do katastru nemovitosti platný. Toto je zcela zásadní pro kupujícího, pro kterého tato zásada znamená zvýšení bezpečnosti koupě nemovitosti. 
  4. Obsah bodu 3 má však i svoje nevýhody. Pokud se stanete vlastníky nemovitosti prodávané v insolvenci, nemůže se vám sice stát, že byste o nemovitost přišli, ale zároveň vám nikdo nebude garantovat stav nemovitosti. Pokud v budoucnosti narazíte na skrytou vadu, již nebude žádný prostředek, jak se dovolat nápravy, či finanční kompenzace.
  5. Pozor na daně. Jako kupující totiž budete platit 4% daň z převodu nemovitosti. 

Je tedy koupě nemovitosti v insolvenci bezpečnou záležitostí?

U každé koupě nemovitosti existují určitá rizika. U koupě nemovitosti v insolvenci bude tím největším rizikem především stav nemovitosti a možné komplikace s dlužníkem - původním vlastníkem. Zvláště pokud by se stalo, že dlužník nakonec nebude souhlasit s průběhem insolvenčního řízení, může se situace značně zkomplikovat. Například - dlužník může nemovitost značně poničit těsně před přechodem vlastnických práv na nového vlastníka. Či může odmítnout nemovitost opustit. Zde jsou rizika totožná s riziky nemovitostí, které přijdou do dražby jinou cestou. Včetně doby, o kterou se proces může protáhnout a nemovitost bude připravená k dalšímu prodeji, či k užívání.
Nicméně, co se týče právní stránky prodeje, pokud se přesvědčíte, že jsou splněny všechny formality (viz výše) a o všech se přesvědčíte, žádný problém by neměl nastat. A na vás by měla přejít právně čistá nemovitost bez jakýchkoli exekucí či jiných právních komplikací. 

Jak probíhá prodej nemovitosti v insolvenci?

Prodej nemovitosti v insolvenci může probíhat třemi způsoby. O tom, jaký způsob bude zvolen, rozhoduje insolvenční správce se souhlasem věřitelského výboru. Ten je složen z věřitelů dlužníka, který hájí své zájmy v rámci insolvenčního řízení. Může se tedy jednat o tyto 3 způsoby:
  1. veřejná dražba
  2. prodej podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí 
  3. prodej majetku mimo dražbu na základě kupní smlouvy (tzv. z volné ruky)
V případě komerčních nemovitostí může být s prodejem spjat nejen prodej nemovitosti, ale i podniku. V takovém případě jsou součástí prodeje i všechny 'měkké' položky související s podnikem a těmi jsou zaměstnanci a všechna ostatní práva a povinnosti s tím spojená. K převodu podniku nebo jeho části je opět nutný souhlas věřitelského výboru a insolvenčního soudu.
Nutno podotknout, že pokud se jedná o prodej mimo dražbu, je kromě věřitelského výboru nutný i souhlas soudu. 
Proto je nutné dát si pozor, zda došlo k udělení souhlasů všech příslušných stran a orgánů, ať už se jedná o insolvenční soud, insolvenčního správce, či o výbor věřitelů.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com

Další články

Zrekonstruovanou historickou tvrz v Nových Královicích si poprvé mohla prohlédnout veřejnost

Ambiciózní developerský projekt Nové Královice na kraji Prahy, který si dal za cíl zachránit historicky cenou kulturní památku a zároveň vytvořit přirozeně navazující rezidenční bydlení úspěšně pokračuje. Tento víkend si za účasti zástupců obce, investora i developera mohla tvrz prohlédnout poprvé také veřejnost.

Při výběru materiálu pro chaty u jezera Katlov byl Ytong jasnou volbou

Hledáte klidné místo poblíž vody s možností odpočinku, výletů do okolí či rybolovu a nechcete dělat kompromisy v ubytování? Tak právě pro vás jsou určené nové rodinné chaty u jezera Katlov, které proslavil u nás i ve světě známý rybář Jakub Vágner, tvář nového areálu Katlov Homes. Majitelkou a manažerkou areálu je jeho sestra Tereza Aster Vágnerová. Ona a její manžel Ing. arch. Petr Aster si pro hrubou stavbu nových chat vybrali pórobeton Ytong.

Vyplatí se nyní nákup hotelu nebo penzionu?

Lákala vás vždy představa, že budete podnikat v hotelnictví? V následujícím článku vám přiblížíme, zda se nyní vyplatí nákup hotelu nebo penzionu a proč je tak důležité jeho vybavení.

Villa Central v Janských Lázních nabízí komfort přímo u lanovky

V Janských Lázních vzniká luxusní horský apartmánový komplex Villa Central. Naprosto výjimečný je objekt z hlediska lokality. Nachází se jen třicet metrů od kabinkové lanovky skiresortu Černá hora.

Jak vyřešit spoluvlastnictví zděděné nemovitosti?

Zdědili jste spoluvlastnický podíl na nemovitosti a chtěli byste se ho zbavit? To může být celkem oříšek, zejména pokud se neshodnete se všemi spoluvlastníky. V takovém případě existuje několik možností, jak postupovat, které zde přiblížíme.

Jak prověřit potenciálního nájemníka?

Pronájem nemovitosti je skvělým zdrojem pasivního příjmu, ale najít spolehlivého nájemníka může být obtížné. Realitní samoobsluha ve spolupráci s nebankovním registrem přichází s inovativní službou lustrace nájemníka, která minimalizuje riziko při výběru nových obyvatel vaší nemovitosti.

TOPlist